ملکیت کی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت بیرونی عوامل کے ساتھ کھلا مارکیٹ پر جائیداد کی قیمت ہے. یہ قیمت بہت اہم استعمال ہے اور طلاق میں ضروری ہے، جب گھر کی فروخت اور انشورنس کے دعوی کے لئے ٹیکس کا حساب لگانا ہے. اگر کسی بھی جائیداد نے ایک نظریاتی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت دی ہے، اس بات کا تعین کرتے ہیں کہ حقیقی قیمت تقریبا ناممکن ہوسکتی ہے. اس وجہ سے منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا حساب کرنے کے لئے بہت سے مختلف طریقے ہیں، جن میں سے ہر ایک کو دی گئی جائیداد کی تفصیلات پر مبنی زیادہ یا کم درست ہوسکتا ہے.
منصفانہ مارکیٹ ویلیو کیا ہے؟
منصفانہ مارکیٹ کی قیمت ان میں سے ایک سادہ تصورات میں سے ایک ہے جو عمل میں ناقابل یقین حد تک پیچیدہ ہوسکتی ہے. صرف اس کو ڈالنے کے لئے، منصفانہ مارکیٹ کی قیمت قیمت ہے جس میں کسی ملکیت کا ایک ٹکڑا موجودہ کھلا مارکیٹ میں وقت یا مالی پابندیوں کے بغیر بیرونی دباؤ کے ساتھ فروخت نہیں کرے گا. لازمی طور پر، اصطلاح سب سے کم قیمت سے مراد ایک بیچنے والے کو قبول کرنے کے لئے تیار ہو جائے گا اور سب سے زیادہ مسابقتی قیمت کسی خریدار خریدنے یا فروخت کرنے کے لئے جلدی میں تھا تو ادا کرنے کے لئے تیار ہو جائے گا، نہ ہی مالیاتی رکاوٹوں کے تابع تھا، اور دونوں معتبر حقائق کے مناسب علم. منصفانہ مارکیٹ کی قیمت فراہمی اور طلب کے تابع ہے اور موجودہ مارکیٹ کی بنیاد پر اضافہ ہو جائے گا.
منصفانہ مارکیٹ قیمت کیوں اہم ہے
منصفانہ مارکیٹ کی قیمت ایک اثاثہ کی غیر منصفانہ تشخیص ہے. یہ خریدار یا بیچنے والا کی مالی یا جذباتی حالت کی طرف سے متاثر نہیں ہے. اس وجہ سے، تصور اکثر قانونی مقاصد کے لئے استعمال کیا جاتا ہے، اکثر اکثر ٹیکس، انشورنس اور ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشن شامل ہیں. طلاق کے مکانوں میں بھی یہ استعمال کیا جاسکتا ہے کہ دونوں جماعتوں کو اثاثوں کی برابر مالی حصص حاصل ہوجائے، اگرچہ دونوں جماعتوں کو طلاق میں ملوث تمام اصلی حصوں کے برابر حصوں کا مالک نہیں ہوسکتا. حکومتی اداروں کو ڈومین مقاصد کے لئے بھی استعمال کرتے ہیں جب وہ اپنے مالکان سے جائیداد کو قبضہ کرتے ہیں اور منصفانہ مارکیٹ کی قیمت پر مبنی رقم ادا کرتے ہیں.
منصفانہ مارکیٹ ویلیو اور ٹیکس
مناسب مارکیٹ کے اقدار مفید ہوتے ہیں جب مصیبت کے نقصان یا خیراتی عطیہ کے بعد ٹیکس کٹوتی میں استعمال ہونے والی جائیداد کی قدر کا تعین کریں. مثال کے طور پر، اگر کسی گاڑی کے مالک نے اپنی گاڑی اچھی ویل کو عطیہ دیتے ہیں، تو وہ منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کو کھلی بازار کے لۓ ٹرانزیکشن میں کیا قابل بنائے گا پر مبنی ہے.
ٹیکس کے مقاصد کے لئے منصفانہ مارکیٹ کی قیمت بہت سے آئی آر ایس کی عدالت کے معاملات کا موضوع رہا ہے کیونکہ یہ تعین کرنا مشکل ہوسکتا ہے. اگر وہ شخص جس نے اپنی گاڑی کو اچھی ویل سے عطیہ کیا ہے اس کی گاڑی کے مناسب مارکیٹ کی قیمت کی تلاش میں ہے، مثال کے طور پر، وہ ای بے موٹرز پر موازنہ فروخت دیکھ سکتے ہیں. اگر وہ اس نے حال ہی میں خریدا تو وہ اس قیمت کا بھی استعمال کر سکتا ہے جو اس نے حال ہی میں خریدا تھا، اس کی قیمت مقامی ماہر سے تشخیص کی بنیاد پر رکھتی ہے یا اسے دوسرے طریقوں میں شمار کرتی ہے. لیکن ان میں سے ہر ایک کو مختلف قیمتوں کا نتیجہ ہو سکتا ہے، لہذا اگر آئی آر ایس کا خیال ہے کہ ان کی مناسب مارکیٹ کی قیمت بہت زیادہ ہے، تو وہ اس کے نتیجے میں اس کا تفتیش کرسکتے ہیں.
منصفانہ مارکیٹ کی قیمت بھی پراپرٹی ٹیکس کے لئے ایک گھر کی قیمت کا تعین کرنے میں استعمال کیا جاتا ہے. خریداری کی قیمت اور منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کے درمیان فرق وقت کے طور پر پہنچایا جائے گا، لہذا یہ قیمت شہر کے ٹیکس کے تعیناتی یا پراپرٹی کی قدر کے منتظم کے ذریعہ باقاعدہ اندازہ کیا جانا چاہئے.
پروبیٹ عدالتوں کو ٹیکس کے مقاصد کے لئے منصفانہ مارکیٹ کی قدر بھی استعمال کرے گی کیونکہ یہ تعین کرنے میں مدد مل سکتی ہے کہ مٹی شدہ فائدہ مند افراد کو اسٹیٹ ٹیکس میں ادا کرنے کی ضرورت ہے. یہ قیمت ان مقدمات میں خاص طور پر اہم ہے کیونکہ عام طور پر اگر وراثت کی ملکیت کی طرف سے نہیں رکھا جاسکتا ہے تو اسے فوری طور پر فروخت کیا جاسکتا ہے، لہذا قیمت درست طریقے سے حساب نہیں کیا جاسکتا ہے. اضافی طور پر، منصفانہ مارکیٹ کی قیمت میں مقدمے کی سماعت کے محکموں میں قائم ہونا لازمی ہے کیونکہ جائیداد کے بہت سے ٹکڑے ٹکڑے متعدد فائدہ مند افراد کی طرف سے وارث ہوتے ہیں جو منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنا لازمی ہے اگر کوئی شخص ملکیت کو برقرار رکھے اور دوسرے مفادات کو ملکیت کی قدر کا منصفانہ حصہ دینا چاہے.
ریل اسٹیٹ استعمال
جب ایک گھریلو مالک اس کی جائیداد کو فروخت کرنے کا فیصلہ کرتا ہے، تو اس کے لۓ مناسب مارکیٹ کی قیمت کو سمجھنے کے لۓ فائدہ مند ہوتا ہے تاکہ اسے جاننے کے لۓ اسے فروخت کیا جائے. وہ گھر چھوٹا نہیں لینا چاہتی تھی، لیکن وہ اسی طرح گھر کی فہرست نہیں لینا چاہتی تھی تاکہ وہ خریداروں کو نقصان پہنچے.
انشورنس کے لئے منصفانہ مارکیٹ ویلیو
انشورنس انڈسٹری زیادہ تر تباہ شدہ یا تباہ شدہ خصوصیات کے بدلے کے لئے منصفانہ مارکیٹ کے اقدار پر منحصر ہے. مثال کے طور پر، اگر گھر آگ میں تباہ ہو جائے تو، انشورنس کمپنی کو ملکیت کے منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا استعمال کریں گے کہ اس کا دعوی کیا جاسکے. یہ اعداد و شمار ملک کے جذباتی منسلک کو منسلک نہیں رکھتا ہے، جس کا معنی یہ ہے کہ دعوے کے ذریعہ ادا کردہ اصل رقم کسی شخص سے زیادہ کم ہوسکتی ہے، وہ قبول کرنے کے لئے تیار ہوں گے.
اسی طرح کے شرائط سے اختلافات
جبکہ "مارکیٹ کی قیمت" ایک حقیقی مارکیٹ میں ایک اثاثہ کی قیمت سے مراد ہے، منصفانہ مارکیٹ کی قیمت جائیداد کی قدر کی نمائندگی کرتا ہے جس میں خریداروں اور بیچنے والے برابر فوٹنگ پر ہیں. جبکہ گھر کی اصل مارکیٹ کی قیمت جائیداد کی لسٹنگ میں دستیاب ہو گی، گھر کے منصفانہ قیمت کی قدر کا حساب کرنے میں آسان نہیں ہے. اصل مارکیٹ کی قیمت بہت سے معاملات میں منصفانہ مارکیٹ کی قدر سے زیادہ ہو سکتی ہے اگر بیچنے والے کو ہراساں کرنے سے فوری طور پر فروخت کرنے کی کوشش کرنی پڑتی ہے تو بیچنے والے اپنی جائیداد کو کم یا کم کر دیں.
ملکیت کی "تشخیص شدہ قدر" ایک ہی تصور ہے، لیکن اس وجہ سے یہ آئٹم کے قدر کی ایک ہی اطراسیسر کی رائے سے متعلق ہے، نہ کہ حقیقی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کے طور پر یہ اپراسر کرنے والے سے اپراسر سے مختلف ہوتی ہے. تشخیص کے معیارات، ہدایات، مقامی قواعد و ضوابط، اقتصادی رجحانات اور موازنہ کی فروخت کے قابل تجارتی قیمت کا استعمال کرتے ہوئے جائیداد کی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنے کے لئے. زیادہ سے زیادہ صورتوں میں جہاں منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کی ضرورت ہوتی ہے، تشخیص کی قیمت کو قابل قبول سمجھا جاتا ہے، تاہم، قیمتوں سے متعلق اقدار سچے منصفانہ مارکیٹ کی قدر کے مقابلے میں تھوڑی زیادہ ہوسکتی ہیں.
آخر میں، "تشخیص شدہ قدر" ایک پراپرٹی کی قیمت ہے جس کے مطابق کسی مقامی ٹیکس کی تشخیص یا جائیداد کی تشخیص کے ذریعہ مقرر ہوتا ہے. یہ قیمت جائیداد ٹیکس کا حساب کرنے کے لئے استعمال کیا جاتا ہے. عام طور پر، جائیداد کا تعین کردہ قیمت پچھلی بار فروخت کیا گیا تھا، اس کی بنیاد پر گھریلو معائنہ اور موازنہ گھریلو فروخت ہوگی. تشخیص شدہ قیمت کی طرح، ان تشخیص کا مقصد منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنا ہے، لیکن اس اندازے سے یہ تخمینہ محدود ہے کہ وہ صرف ایک شخص کی رائے رکھتے ہیں. جبکہ ارزانہ قیمت منصفانہ مارکیٹ کی قدر کی طرح ہونا چاہئے، یہ اکثر تھوڑی کم ہے. قابل قدر اقدار عوامی اعداد و شمار ہیں اور بعض ویب سائٹس پر یا مقامی کاؤنٹی ٹیکس کی تشخیص کے دفتر پر رسائی حاصل کی جاسکتی ہے.
موازنہ مارکیٹ تجزیہ
منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنے کے بہت سے طریقے موجود ہیں، اور جب بھی دی گئی جائیداد کی ایک مناسب منصفانہ مارکیٹ کی قیمت موجود ہے، قیمت کا حساب کرنے کا ہر طریقہ مختلف نمبروں کا نتیجہ ہے. منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا حساب کرنے کے لئے سب سے زیادہ عام طریقہ نسبتا مارکیٹ تجزیہ کرنا ہے. اس میں مارکیٹنگ یا متوازن خصوصیات پر دیگر موازنہ کی خصوصیات میں شامل ہے جو حال ہی میں پچھلے دو سے تین سالوں میں فروخت کی جاتی ہیں.
ریل اسٹیٹ کی مارکیٹوں میں، یہ ضروری ہے کہ جائیداد کے مقام پر فروخت کے لۓ، لیکن مجموعی طور پر اشیاء اور اساتذہ جیسے چیزوں کے ساتھ، یہ دنیا بھر میں نسبتا حالیہ سیلز کو بہتر بنانے کے لئے بہتر ہوسکتا ہے کیونکہ مجموعی طور پر ان کی خریداری کی حد محدود نہیں ہوتی ہے. ایک مقامی علاقہ جب موازنہ مارکیٹ کے تجزیہ میں ریل اسٹیٹ شامل ہوتا ہے تو، وہ عام طور پر لائسنس یافتہ ریل اسٹیٹ کے ایجنٹوں کی طرف سے کارکردگی کا مظاہرہ کرتے ہیں اور اسی طرح کی حالت میں اور اسی طرح کے بیڈروم کے ساتھ اسی مربع فوٹیج کے ساتھ گھروں میں مقابلے میں شامل ہونا چاہئے. انہیں صرف کھلے بازار پر منصفانہ قیمت کے لئے فروخت شدہ گھروں میں بھی شامل ہونا چاہئے، گھروں پر فلوز پر فروخت نہیں کیا جاتا ہے یا دوسری صورت میں کم از کم کم یا اعلی اقدار میں فروخت کیا جانا چاہئے.
پروفیشنل میلے مارکیٹ اپلیکیشن
پراپرٹی کی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنے کے لئے ایک اور عام طور پر استعمال شدہ طریقہ ایک ایرارازر ملازم کرنا ہے. اپریسروں کو جائیداد کی قسم میں مہارت دینا چاہئے جو ان کی جانچ پڑتال کر رہے ہیں. مثال کے طور پر، ایک ریل اسٹیٹ ایرارازر ایک مستحکم پیشہ ور پیشہ ورانہ تجربہ ہے جس میں جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے کے لئے تجربہ اور تربیت ہے، جبکہ فن آرٹرایسر آرٹ ورک کی فروخت میں آرٹ کی دنیا، آرٹ کی تاریخ اور موجودہ رجحانات کا وسیع علم رکھتے ہیں. تجزیہ کار مارکیٹ مارکیٹ کے تجزیہ اور دوسرے عوامل جیسے تجارتی رجحانات کو استعمال کرتے ہیں، جو جائیداد کی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرتے ہیں. بہت سے قرض دہندگان کو جائیداد کے لئے قرض کی منظوری سے پہلے پیشہ ورانہ تشخیص کے ذریعہ گھر کی ضرورت ہوتی ہے.
پراپرٹی کی تبدیلی کی لاگت
انشورنس کمپنیوں اور ٹیکس لکھنے آف مقاصد کے لئے جائیداد کی تبدیلی کی لاگت عام ہے. متبادل قیمت اکثر مسابقتی مارکیٹ کے تجزیہ سے ملتے جلتے ہے جیسے کہ اس میں نسبتا خصوصیات کی فروخت کی قیمتوں کو دیکھ کر شامل ہوسکتا ہے. مثال کے طور پر، اگر آپ اپنی گاڑی کو حادثہ کرتے ہیں، انشورنس کمپنی کو گاڑی کی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت صرف اسی حالت میں گاڑی کے ساتھ تبدیل کرنے کی ضرورت ہوگی.
جب ایک چیز، جیسے گھر کے طور پر، دوبارہ تعمیر کرنے کی ضرورت ہے، متبادل لاگت اکاؤنٹ میں ان اخراجات کو پورا کرنے کی ضرورت ہے. مثال کے طور پر، اگر آپ کا گھر ایک طوفان میں تباہ ہوگیا ہے اور پھر تعمیر کرنا پڑا تو، آپ گزشتہ سال صرف 250،000 ڈالر کی لاگت کرسکتے ہیں، لیکن نئے سامان کے ساتھ اسی گھر کو دوبارہ تعمیر کرنے میں $ 300،000 خرچ ہوسکتے ہیں.
فروخت کی قیمت
بعض صورتوں میں، فروخت کی قیمت استعمال ہونے کے قابل ہوسکتی ہے جو ملکیت کے منصفانہ مارکیٹ کی قیمت کو طے کرے. یہ عام طور پر صرف لاگو ہوتا ہے جب فروخت حالیہ تھا اور اگر یہ بیرونی دباؤ کے ساتھ کھلی مارکیٹ میں تھا. اگر پچھلے سال صرف ایک ہی گھر خریدا گیا تھا جو خریدار اور بیچنے والے دونوں کو منصفانہ سمجھا جاتا تھا، مثال کے طور پر، یہ ٹیکس مقاصد کے لئے منصفانہ مارکیٹ کی قیمت پر غور کیا جا سکتا ہے. اگرچہ تقریبا چار سے زائد برسوں بعد، یہ قیمت موجودہ مارکیٹ کی عکاسی نہیں کرے گی اور جائیداد ٹیکس کی قیمت کا تعین کرنے سے قبل ایک تشخیص کا مظاہرہ کرنا ہوگا.
تیسری پارٹی کی ویلیوشن
اگر آپ Zillow جیسے ویب سائٹ پر کبھی گھروں میں نظر آتے ہیں تو آپ محسوس کر سکتے ہیں کہ گھروں جو فروخت کے لئے نہیں ہیں یہاں تک کہ ان پر قیمتوں کی فہرست موجود ہیں (Zillow کے معاملے میں، انہیں "Zestimates" کہا جاتا ہے). یہ پراپرٹی کی قیمتوں میں سے متعلق عوامل کا استعمال کرتے ہوئے شمار کیا جاتا ہے جیسے حالیہ مقامی فروخت اور عوامی ٹیکس ریکارڈ. ہر سائٹ میں منفرد ملکیت فارمولہ ہے، لہذا اقدار سائٹ سائٹ سے بہت مختلف ہوسکتے ہیں.
ہاؤس کیانی کے نام سے ایک کمپنی کا دعوی ہے کہ اس میں سب سے زیادہ درست جائیداد کی قیمتوں کا تعین ہے جس میں تمام دستیاب مارکیٹ کے اعداد و شمار کو اپنی تجزیات میں شامل کیا جا سکتا ہے. سائٹ کے مطابق، حقیقی منصفانہ مارکیٹ کی قیمت سے ان کی خرابی کی شرح 3.6 فیصد سے زیادہ نہیں ہونا چاہئے، جس کا مطلب یہ ہے کہ سائٹ آن لائن دستیاب سب سے درست منصفانہ مارکیٹ کے گھر کی قیمتوں کا تعین ممکن ہوسکتا ہے.
