قرض کی مالیت کیا ہے؟

اگر آپ تجارتی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے کاروبار میں ہیں تو، آپ کو قرض کی شرح کے معیار جیسے قرض کی قیمت (LTV) تناسب اور قرض سروس کی کوریج (ڈی ایس آر آر) کے تناسب سے واقف ہو جائے گا. بینکوں کو عام طور پر یہ میٹرنکس کا استعمال کرتے ہوئے فیصلہ کرتے ہیں اگر وہ قرض بنانا چاہیں. قرضے کی کمی پر نیا بچہ نیا بچہ ہے. ایل ٹی وی اور ڈی ایس آر کے برعکس، اس طرح قرضوں میں مارکیٹ کی قیمت، امور کی مدت اور سود کی شرح پر منحصر نہیں ہے جو اس وقت یا اس کے ساتھ ہرا دیا جا سکتا ہے.

تجاویز

• قرض کی پیداوار قرض کی رقم کی طرف سے جائیداد کی خالص آپریٹنگ آمدنی تقسیم کر کے تجارتی رئیل اسٹیٹ رہن کے ساتھ منسلک خطرے کا حساب کرتا ہے.

تجارتی قرضوں کے لئے خطرہ ٹیسٹ

زیادہ سے زیادہ بینکوں کو تجارتی ریل اسٹیٹ قرض سے منسلک خطرے کا جائزہ لینے کے لئے دو ٹیسٹ لاگو ہوتے ہیں: قرض سروس کوریج تناسب اور قرض کی قیمت تناسب. ڈی ایس آر آر فارمولا کا اندازہ ہے کہ جائیداد سے خالص آپریٹنگ آمدنی - جائیداد سے متعلق تمام کرایہ اور آمدنی اس کے آپریٹنگ اخراجات - ایک صحت مند بفر کے ساتھ رہن کی ادائیگی سے زیادہ ہے، لہذا آپ کے پاس ابھی تک قرض ادا کرنے کے لئے کافی پیسہ ہے یہاں تک کہ اگر خرچ یا کرایہ نیچے آتا ہے. مثال کے طور پر، قرض دہندہ ہر $ 1 کے لۓ $ 1.50 کے خالص آپریٹنگ آمدنی (NOI) کی ضرورت ہوتی ہے.

ایل ٹی وی تناسب کی نمائندگی کرتا ہے رہن کی رقم کی جائیداد کی قیمت کی طرف سے تقسیم. لہذا، اگر آپ نے $ 800،000 $ 800،000 کی تعمیر کے لئے قرض لیا تو، LTV 62.5 فیصد ہو گا. تقریبا 75 فیصد یا اس سے کم ایل ٹی ٹی کا مطلب یہ ہے کہ بینک اپنے پیسے کو فورڈورچر کی فروخت میں واپس لینے کا ایک اچھا موقع کھاتا ہے یہاں تک کہ اگر جائداد وقت کے ساتھ کم قیمت پر ہو.

قرض کی مالیت کیا ہے؟

LTV کے ساتھ مسئلہ یہ ہے کہ یہ ملک کی مارکیٹ کی قیمتوں میں تبدیلیوں کے طور پر تبدیل ہوتا ہے، لہذا اس میٹرک کے ساتھ خطرے کی ایک مستحکم پیمانے پر مشکل ہے. اسی طرح، چونکہ ڈی ایس آر آر کی حساب سے قرض کی سود کی شرح اور تعصب کی مدت پر منحصر ہے، آپ ڈی سی آر آر کو بڑھانے کے لئے ان عوامل کو جوڑ کر سکتے ہیں. مثال کے طور پر، 20 سال سے 25 سال کی عمر بڑھانے کی مدت میں اضافہ کم سالانہ قرض کی ادائیگی کو حاصل کرسکتا ہے اور اس طرح ڈی ایس آر قابل قبول سطح تک بڑھا سکتا ہے، اگرچہ قرض زیادہ وقت لگے گا. ان ناکامیوں کی معاوضہ کے لۓ، قرض دہندگان کو قرض کی پیداوار عام طور پر نچوڑ مکس میں پھیلاتا ہے. قرض کی پیداوار صرف NOI کا استعمال کرتے ہوئے تجارتی ریل اسٹیٹ قرض کے خطرے کو پیمانے کا اور دوسرا راستہ پیش کرتا ہے.

قرض کی قیمت کا حساب کیسے لگائیں

قرض کی پیداوار کا حساب کرنے کے لئے ریاضی آسان ہے: مجوزہ قرض کی رقم کی طرف سے جائیداد کی خالص آپریٹنگ آمدنی تقسیم. مثال کے طور پر، فرض کریں کہ آپ $ 1 ملین عمارت خرید رہے ہیں، اور NOI $ 50،000 فی سال ہے. آپ کے پاس $ 300،000 نقد رقم ہے اور عمارت خریدنے کے لۓ $ 700،000 قرض کرنا چاہیں گے. قرض دہندہ $ 50،000 / $ 700،000 یا 7.14 فیصد کی قرض کی پیداوار کا حساب کرتا ہے. قرضوں کو منظور کرنے سے قبل قرض دہندگان کو کم سے کم قرض کی پیداوار مقرر کی جاتی ہے. لہذا، آپ یہ تلاش کریں گے کہ قرض دہندگان نے اس کے سر پر حساب کے لۓ گرگ قرض کا حساب لگانا ہے، جہاں NOI قرض کی تقسیم سے تقسیم کیا گیا ہے، زیادہ سے زیادہ قرض رقم فراہم کرتا ہے. مثال کے طور پر، اگر قرض دہندہ 10 فیصد کی قرض کی پیداوار کی ضرورت ہے تو، ہمارے $ 50،000 NOI پراپرٹی صرف $ 500،000 کے قرض کے لئے قابل ہو گی.

قرض کی بچت بمقابلہ کیپ کی شرح

ایگل آنکھ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کو یہ پتہ چلتا ہے کہ قرض کی شرح کی تعریف ایک ٹوپی کی شرح کی طرح بہت زیادہ نظر آتی ہے، جس میں عمارت کی قیمت پر نئ کا موازنہ ہوتا ہے - اوپر کی مثال میں $ 50،000 / $ 1 ملین یا 5 فیصد. مماثلت جان بوجھ کر ہے. یہی وجہ ہے کہ قرض دہندگان کو مؤثر پیداوار فارمولہ استعمال کرنے کے لئے استعمال کیا جا رہا ہے تاکہ سرمایہ کاری پر کس قسم کی واپسی کی واپسی کی جائے تو اس کے پیسے پر توقع ہوسکتی ہے. ایک اعلی قرض کا تناسب کا مطلب یہ ہے کہ قرض کی ادائیگی کے سائز سے متعلق زیادہ کرایہ موجود ہے، لہذا ایک منصفانہ موقع ہے کہ بینک کھو نہیں کرے گا اگر قرض دہندہ ایک رہن کی ادائیگی پر غفلت کرتا ہے.

کیا اچھا قرضہ ہے؟

تجارتی ریل اسٹیٹ سیکٹر کے دوران، عام کم سے کم قابل قبول قرض کی پیداوار 10 فی صد ہے. تاہم، آپ کا حوالہ دیا گیا اصل نمبر جائیداد کی قسم، کرایہ دار اور سود کی شرح کی مالی طاقت پر منحصر ہے. خطرناک جائیداد کی اقسام جیسے ہوٹلوں، جس میں خالی جگہوں کی شرحوں اور غیر متوقع NOI کو اتارنے میں ہوسکتا ہے، عام طور پر زیادہ مستحکم دفتری سرمایہ کاری کے مقابلے میں اعلی قرضوں کا مطالبہ کرنا چاہتا ہے. قرض دہانہ میں بولتے ہیں، ایک اعلی قرض کی پیداوار کو "کم فائدہ اٹھانے،" سے اشارہ کیا جاتا ہے، جس میں کم قرض دینے کا خطرہ ہوتا ہے.